住宅ローンの5年ルールとは？金利が上がっても返済額が変わらない仕組みを試算

住宅ローンの「5年ルール」は、金利を5年間固定する制度ではありません。ここを最初に確認しておきましょう。金利そのものは見直されますが、毎月の返済額を一定期間据え置く仕組みです。1

5年ルールでは、何が5年間変わらない？

三菱UFJ銀行では、変動金利かつ元利均等返済の場合、返済額を5年ごとに見直します。金利が変更されても次回の見直しまでは返済額は変わりません。一方で、返済額の中に含まれる元金と利息の割合は変わります。1

つまり、銀行口座から引き落とされる金額だけを見ていると変化がないように見えても、ローンの中身ではすでに金利上昇の影響が始まっている場合があります。

返済額が同じなら、何が変わっている？

元利均等返済では、毎月の返済額は「元金の返済」と「利息」の合計です。金利が上がれば利息が増えます。それでも毎月返済額を変えないなら、その分だけ元金に回る金額が小さくなります。1

4,000万円を35年、金利0.5%で借りたケースを例に確認してみましょう。元利均等返済なら毎月返済額は約10万3,834円です。ここでは仕組みを分かりやすくするため、返済開始直後に金利が1.5%へ上がり、その後5年間は1.5%が続くと仮定します。

この例では、毎月の支払いは約10.4万円のままです。しかし金利上昇直後の利息は月約5.0万円となり、元金に回る金額は約5.4万円まで小さくなります。家計から出ていく金額は変わらなくても、住宅ローン残高が減るペースは遅くなります。

5年間で、ローン残高にはどれくらい差が出る？

同じ4,000万円・35年のケースで、金利0.5%が続いた場合と、返済開始直後に1.5%へ上がって返済額だけ約10.4万円に据え置いた場合を比べます。

この条件では、5年後の残高は金利0.5%が続いた場合の約3,471万円に対し、1.5%へ上がった場合は約3,661万円です。差は約191万円になります。5年ルールで返済額が据え置かれている期間も、金利上昇の影響がなくなったわけではないことが分かります。

5年後、返済額はどうなる？

5年後の見直し時点で金利1.5%が続いているとして、残り30年で約3,661万円を返すための毎月返済額を計算すると約12万6,356円です。当初の約10万3,834円から約2万2,500円増える計算です。

ここで関係するのが125%ルールです。採用している住宅ローンでは、5年後に返済額を見直す際、新しい返済額はそれまでの125%を超えないようにします。今回の試算は約121.7%なので上限には達しませんが、より急激に金利が上がれば125%の上限にかかる可能性があります。1

では、借入額が違うと金利上昇の影響はどれくらい変わるのでしょうか。「住宅ローン金利が1%上がると返済額はいくら増える？」では、3,000万〜8,000万円の借入額別に月返済額を比べています。こちらは金利1.0%と2.0%がそれぞれ35年間続く条件での比較です。自分の借入額に近いケースも確認してみましょう。

5年ルールは「支払いを先送りして得をする制度」ではない

返済額が5年間変わらないと、金利上昇の負担を銀行が肩代わりしてくれているように感じるかもしれません。しかし実際には、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。適用利率が急上昇し、利息だけで返済額を超える場合には、超過分が未払利息として翌月以降へ繰り延べられることもあります。1

5年ルールの役割は、金利上昇直後に家計から出ていく金額が急増するのを抑えることです。支払うべき利息や元金そのものを減らす制度ではありません。

すべての変動金利に5年ルールがあるわけではない

ここは特に注意したいところです。5年ルール・125%ルールは、すべての変動金利住宅ローンに共通する制度ではありません。金融機関、商品、返済方式によって扱いが異なります。

たとえば三菱UFJ銀行では、変動金利かつ元利均等返済には5年ルール・125%ルールがありますが、元金均等返済にはありません。変動金利だから自動的に5年間返済額が変わらない、と考えないようにしましょう。1

自分の住宅ローンで確認したい4つ

まず金融機関のアプリ、返済予定表、商品説明書を開いてみてください。確認したいのは、現在の適用金利、現在のローン残高、返済額の次回見直し時期、5年ルール・125%ルールの有無です。三菱UFJ銀行でも、返済予定表で適用利率や返済額などを確認できると案内しています。1

金利が上がったニュースを見て、今月の引き落とし額だけを確認して終わりにするのではなく、元金がどれくらい減っているか、次回の返済額見直しがいつなのかまで確認すると、家計への影響をより正確につかめます。

5年ルールは「負担を消す」のではなく「変化をゆっくりにする」

5年ルールがある住宅ローンでは、金利が上がっても毎月返済額がすぐには増えません。その代わり、返済額の中で利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります。そして次の見直し時には、その時点の残高と金利をもとに返済額が再計算されます。

「返済額が変わっていないから大丈夫」ではなく、「返済額が変わっていない期間にローンの中身がどう変化しているか」を見ることが、5年ルールを理解するポイントです。