住宅ローン金利が1%上がると返済額はいくら増える？3,000万〜8,000万円で試算

住宅ローンの金利が「1%上がる」と聞いても、毎月の返済額が実際にいくら増えるのかはイメージしにくいものです。まずはシンプルな条件で確認してみましょう。

金利1.0%→2.0%で、月々の返済額はいくら増える？

元利均等返済・返済期間35年・ボーナス返済なし・金利は返済期間中一定として試算します。

自分の借入額に近い行を見ると影響の大きさをつかみやすくなります。5,000万円なら月約2.4万円、8,000万円なら約3.9万円の差です。同じ「+1%」でも、借入額によって家計への影響は変わります。

4,000万円なら、総返済額は約823万円違う

4,000万円を35年間借りるケースでは、金利1.0%の総返済額は約4,742万円、2.0%では約5,565万円です。元金はどちらも4,000万円なので、大きく変わるのは利息です。毎月では約2万円の差でも、返済期間全体で確認すると大きな金額になります。

ただし、ここまでの比較は「最初から35年間その金利だった場合」です。すでに変動金利で返済中なら、金利と毎月返済額が動くタイミングは必ずしも同じではありません。

返済中の変動金利なら、金利が上がっても返済額がすぐ増えるとは限らない

変動金利・元利均等返済では、5年ルールを採用している金融機関があります。この場合、適用金利が変わっても次回の返済額見直しまで毎月返済額は変わりません。つまり、金利が上がるタイミングと毎月返済額が上がるタイミングは必ずしも同じではありません。1

毎月の返済額が同じでも、元金が減りにくくなる

元利均等返済では、毎月の返済額は「元金の返済」と「利息」で構成されます。金利が上がると、返済額が同じでも利息の割合が増え、その分だけ元金の減り方が遅くなります。毎月の引き落とし額だけを見て「まだ影響はない」と判断せず、元金と利息の内訳も確認しておきたいところです。1

返済額が変わらないまま5年たつと、ローン残高や次の返済額はどうなるのでしょうか。「住宅ローンの5年ルールとは？」では、4,000万円・35年で金利0.5%から1.5%へ上がるケースを使い、元金と利息の内訳、5年後の残高、見直し後の月返済額を順に確認できます。

125%ルールがあっても、返済額の増加分がなくなるわけではない

125%ルールは、返済額を見直すとき、新しい返済額をそれまでの返済額の125%以内に抑える仕組みです。負担そのものが免除されるわけではありません。12

国土交通省の例では、4,000万円・35年・当初1.0%から5年間で3.0%まで上昇したケースで、6年目の本来返済額約15.4万円が125%ルールにより約14.1万円に抑えられます。その後、11年目以降は約15.8万円となる例が示されています。ここでは「今払わなくてよくなった分が消えるわけではない」ことを確認しておきましょう。2

では、自分の住宅ローンではどうなる？

ここまで確認してきたように、金利上昇の影響は「1%上がった」という情報だけでは決まりません。現在のローン残高、残りの返済期間、現在の適用金利によって結果が変わります。ここからは自分の条件に置き換えて確認してみましょう。

「+1%」だけでなく、+0.5%・+1%・+2%も確認する

シミュレーターでは、現在の金利を基準に+0.5%、+1.0%、+2.0%も確認してみてください。将来の金利を一点で当てるのではなく、「この金利なら今まで通り生活できる」「ここまで上がると家計を見直す必要がある」というラインを知るためです。

自分の住宅ローンに5年・125%ルールがあるか確認する

すべての変動金利住宅ローンに5年・125%ルールがあるわけではありません。金融機関、商品、返済方式によって扱いが異なるため、契約先の商品説明や返済予定表で確認します。1

金利上昇が気になったら、まず3つ確認する

銀行アプリや返済予定表で「残高・現在金利・残り期間」を確認し、契約の5年・125%ルールも確認します。その数字が分かったら、シミュレーターで現在金利、+0.5%、+1%、+2%を比べてみてください。

住宅ローンについて考えるとき、将来の金利を正確に当てることはできません。一方で「この金利なら今まで通り生活できる」「ここまで上がると家計を見直す必要がある」というラインは、自分の家計から確認できます。金利がこれから何%になるかだけを見るのではなく、自分の住宅ローンと家計が金利の変化にどのくらい対応できるのか。まずはそこから確認してみましょう。