空き家900万戸、所有者調査で57.9％が相続で取得
総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の空き家は全国で900万2000戸、空き家率は13.8％でした。賃貸・売却用や別荘などを除く空き家ゅ385万6000戸あります。3
国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」は、2024年11〜12月に調査し、6294世帯から回答を得ました。空き家を取得した方法は「相続」が57.9％。相続で取得した空き家のうち、相続前の対策がなかったものは77.0％でした。4
所有世帯の家計を主に支える人は、60〜64歳14.5％、65〜74歳39.0％、75歳以上26.5％です。Money Now編集部で合算すると60歳以上は80.0％です。法的な所有者の年齢ではありませんが、空き家の管理と老後家計を同時に考える世帯が多いことが分かります。4
親の家が空くころ、子は50代から60代
厚生労働省「令和7年簡易生命表」では、2025年の平均寿命は男性81.35年、女性87.33年です。人口動態統計では、1975年の第1子出生時の平均年齢は父28.3歳、母25.7歳でした。12
Money Now編集部がこの二つの平均値を差し引くと、父の死亡時に第1子は約53.1歳、母の死亡時には約61.6歳となります。平均寿命は個人の死亡年齢を予測するものではありませんが、実家問題が退職準備や年金受給と重なる可能性を考える目安になります。12
3000万円控除には「個別期限」と「制度期限」がある
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」によると、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3000万円を控除できます。タイトルの「2つの時計」とは、相続ごとの個別期限と、制度全体の終了日です。5
- 個別期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 制度全体の現行期限：2027年12月31日までの譲渡
実際の期限は、原則としてこの早い方です。たとえば2026年に相続が始まった場合、個別期限より先に現行制度の2027年末が来る可能性があります。「相続後は必ず3年以上考えられる」とは限りません。5
建築年、居住状況、売却額などの要件も確認
- 家屋は1981年5月31日以前に建築されている
- 区分所有建物登記がされた建物ではない
- 相続直前に、原則として被相続人以外の居住者がいない
- 相続から売却まで、事業、貸付け、居住に使っていない
- 売却代金の合計が1億円以下
- 耐震基準を満たすか家屋を取り壊す。一定の場合は売却翌年2月15日までの工事も対象
- 必要書類を付けて確定申告する
2024年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除上限は1人あたり2000万円です。老人ホーム入所中だった場合は別の要件があるため、個別に確認してください。5
法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」によると、相続登記は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内が原則です。2024年4月1日より前の相続で未登記のものは、原則2027年3月31日まで。正当な理由なく義務に違反すると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。登記の3年と税特例の3年は、起算点も手続きも同じではありません。6
売却2500万円なら、特例の有無で概算税額は約462万円差
家計への影響を見るため、Money Now編集部でモデルケースを試算します。売却価額は2500万円、親の取得費は不明、譲渡費用は100万円と仮定。親の取得時から所有期間5年超で、相続人1人が空き家特例の要件をすべて満たすものとします。101195
| 項目 | 金額・計算 |
|---|---|
| 売却価額 | 2500万円 |
| 概算取得費 | 125万円（2500万円×5％） |
| 譲渡費用 | 100万円（仮定） |
| 控除前の譲渡所得 | 2275万円 |
| 特例なしの概算税額 | 462万1662.5円 |
| 3000万円控除あり | 課税譲渡所得0円・概算税額0円 |
取得費が分からない場合は、売却価額の5％相当額を概算取得費にできます。控除前の譲渡所得は「2500万円−125万円−100万円＝2275万円」。長期譲渡所得の税率で単純計算すると、特例なしの概算税額は「2275万円×（15％×1.021＋5％）＝462万1662.5円」です。3000万円控除を使えれば、このモデルの課税譲渡所得は0円になります。591011
売らずに持つ場合、年間維持管理費の最多帯は10万〜20万円未満
国土交通省の調査では、年間維持管理費の最も多い価格帯は10万〜20万円未満で16.7％でした。20万円以上の回答も合計17.0％あります。費用には税金、実家への交通費、光熱費、管理委託料などが含まれます。4
総務省統計局「家計調査報告 2025年平均結果の概要」では、65歳以上の夫婦のみの無職世帯は、可処分所得22万1544円に対し消費支出が26万3979円で、月平均4万2434円の不足でした。Money Nowの参考比較では、年間10万〜20万円の維持管理費はこの不足額の約2.4〜4.7カ月分です。異なる母集団の平均を使った比較であり、個別世帯の赤字がその金額だけ増えるという意味ではありません。84
国土交通省「空家法とは」によると、小規模住宅用地では土地の固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されます。ただし、管理不全空家や特定空家として市区町村長の勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れます。「6分の1」は土地の課税標準の話であり、固定資産税の納付額全体が必ず6倍になる意味ではありません。7
最初に確認するのは「売るか」ではなく家の情報
いきなり親へ売却を迫る必要はありません。まず、相続後の判断と申告に必要な材料を整理します。
- 土地・建物の名義と共有者
- 建築年月日。1981年5月31日以前か
- 購入時の売買契約書、領収書など取得費が分かる資料
- 誰が住み、老人ホーム入所後に家をどう使っているか
- 親の希望と、子ども側の「住む・貸す・売る・除却する」の選択肢
国土交通省「住まいのエンディングノート」は、土地・建物の情報、将来の希望、相続時に参考となる制度や相談先を書き込める無料の資料です。法的な遺言書の代わりではありませんが、親が元気なうちに家族で話すきっかけにできます。12
まとめ：実家売却は「2つの時計」を確認する
空き家所有者調査では、取得方法の57.9％が相続、相続前の対策なしは77.0％でした。平均値による試算では、親の家が空く時期は子自身が60代へ入る時期と重なる可能性があります。412
売却2500万円のモデルでは、3000万円特別控除を使えるかどうかで概算税額に約462万円の差が出ました。ただし、個別の「相続から3年後を含む年末」と、現行の「2027年12月31日」という二つの期限があります。最初の一歩は、実家の名義、築年、取得費の資料、親の希望を確認することです。個別の適用可否は税務署、税理士、司法書士、自治体の空き家相談窓口へ確認してください。5
